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Impianti di Riscaldamento

L’impianto di riscaldamento

Gli impianti di riscaldamento sono sottoposti agli adeguamenti previsti dal D.P.R. 380/2001 che ha sostanzialmente recepito le norme contenute nella L. 46/1990. A tal riguardo è sufficiente precisare che anche per l’impianto di riscaldamento ogni spesa in ordine all’adeguamento a disposizioni di legge va ripartita in base ai millesimi generali della proprietà.

Le spese per la conservazione dell’impianto comune sono a carico di tutti i condomini in rapporto alla proprietà individuale di ciascuno, mentre le spese di esercizio vanno ripartite in proporzione all’uso (vedi articolo 1123 del c.c.). Conseguentemente, anche i Condomini i cui locali sono privi di radiatore, ma allacciati all’impianto centrale, sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria secondo la disciplina di cui all’art. 1118 del c.c.

Il Condomino, credendo di potersi sottrarre al pagamento delle spese, potrebbe rinunciare alla comunione dell’impianto di riscaldamento centrale, ma, in virtù del disposto di quest’ultima norma, ciò non lo esonera dalla partecipazione delle spese di esercizio, per cui non può unilateralmente rinunciare ad usufruire di detto servizio per sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese di gestione del servizio stesso a meno che non dimostri, che per effetto della sua rinunzia, vi sia la riduzione complessiva delle spese generali di esercizio, ottenendo in tali limiti il diritto alla riduzione dei propri obblighi.

La ripartizione delle spese del riscaldamento è fatta in base ad apposita tabella già prevista nel regolamento to di condominio. I criteri per la redazione della tabella millesimale da utilizzare per tutte le spese sia ordinarie (manutenzione, combustibile, energia, supplemento paga portiere) che straordinarie (riparazioni di parti dell’impianto e loro sostituzione etc.) sono essenzialmente due: il primo che tiene conto della superficie radiante, ed il secondo che tiene conto della cubatura da riscaldare.

Esistono diverse ragioni per cui si preferisce non applicare la ripartizione di cui al primo comma dell’art.1123 c.c. (per quote millesimale generali) e tra le più rilevanti si menzionano:

  • il differente numero di elementi utilizzati;
  • la differente temperatura che si riceve;  
  • la differenza tra i metri quadri degli immobili posti a base della determinazione dei millesimi generali e la cubatura da riscaldare.

Il distacco di un singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Il distacco del singolo condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato ha costituito, fino ad oggi, una delle cause di maggiore litigiosità all’interno di un condominio.

La riforma del condominio (L. 220/2012), recependo l’orientamento della giurisprudenza maggioritaria, ha riscritto l’art. 1118 c.c. ed ha consentito al singolo condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Quali sono le nuove normative e come ottimizzare i consumi delle spese?

In seguito al recepimento della direttiva europea sull’efficienza energetica e all’adozione di un’ampia normativa, oggi, in Italia, tutti i fabbricati caratterizzati da impianti centralizzati devono essere dotati di sistemi che permettano la contabilizzazione dell’energia termica consumata da ogni singolo utilizzatore/proprietario, per poter ripartire in modo corretto le spese annue, favorendo così la riduzione dei consumi e le emissioni di inquinanti in atmosfera.

Comprendere la normativa, imparare a conoscere i sistemi di contabilizzazione del calore e termoregolazione disponibili sul mercato, avendo così modo di individuare la soluzione migliore in base alle proprie esigenze, sono passaggi fondamentali per poter ottimizzare il proprio impianto risparmiando denaro ed evitando spiacevoli sanzioni.

Il Decreto Legislativo 4 Luglio 2014, n. 102, entrato in vigore il 19 Luglio 2014, emesso come recepimento della direttiva 2012/27/UE sull'efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE, aggiornato ed integrato dal Decreto Legislativo 18 Luglio 2016, n. 141, recante le disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, impone l’obbligo di installazione di dispositivi di contabilizzazione dei consumi di riscaldamento, raffrescamento ed ACS entro il entro il 30.6.2017 (il termine previsto inizialmente era il 31.12.2016).

E’ evidente pertanto che ad oggi, tutti i fabbricati caratterizzati da impianti centralizzati debbano essere provvisti di sistemi volti alla contabilizzazione dell’energia termica consumata da ogni singolo utilizzatore/proprietario, al fine di una corretta ripartizione delle spese annue e nell’ottica della progressiva riduzione dei consumi di combustibile e la riduzione degli inquinanti immessi in atmosfera.
Va però precisato che esistono delle condizioni particolari che possono portare all’esenzione di tale obbligo e che verranno approfondite nelle prossime pagine.

In condizioni normali e salvo situazioni che permettano di derogare da tale obbligo l’obiettivo della legislazione nazionale è garantire una corretta ripartizione dei reali consumi di combustibile per ogni singolo proprietario o utilizzatore dell’impianto, ma nella realtà dei fatti la suddivisione delle spese non è semplice ed immediata in quanto un impianto ha dei consumi volontari e involontari:

  • Consumi volontari: dati dall’utilizzo specifico fatto dal singolo utilizzatore e misurabile con diverse tipologie di apparecchiature;
  • Consumi involontari: legati a vari fattori che possono essere riconducibili alle specifiche tecniche degli impianti, riconducibili per esempio alle dispersioni delle dorsali distributive, al ritardo nell’attuazione degli organi di sicurezza e ad atre situazioni non gestibili dagli utilizzatori finali.

Per i motivi sopra esposti, i D.Lgs 102/2014 ed il D.Lgs 141/2016 rimandano alla norma UNI 10200, norma tecnica elaborata dalla Commissione Tecnica 803 del CTI a supporto delle disposizioni legislative in materia di ripartizione delle spese. La norma infatti fornisce i criteri per ripartire la spesa totale di riscaldamento e acqua calda sanitaria e si applica agli edifici di tipo condominiale dotati di impianti termici centralizzati. Come verrà spiegato in seguito, la UNI 10200 distingue i consumi volontari di calore delle singole unità immobiliari da tutti gli altri consumi involontari ovvero essenzialmente le perdite della rete di distribuzione.

Obbligo di contabilizzazione del calore – D.LGS. 102/2014 E D.LGS. 141/2

Il D.Lgs. 18 luglio 2016, n. 141 (GU Serie Generale n.172 del 25-07-2016), entrata in vigore il 26 Luglio 2016, prescrive l’obbligo per tutti gli edifici con impianto di riscaldamento centralizzato, siano essi di nuova costruzione, siano essi esistenti, di installare dei sistemi di contabilizzazione del calore, che portino alla fatturazione individuale dei consumi complessivi derivanti dall’impianto di riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento a carico di ogni singola unità immobiliare con il termine perentorio del 31 Dicembre 2016, senza alcuna possibilità di proroga.

In verità la contabilizzazione del calore nei condominii porta ad una serie di indubbi vantaggi oltre al semplice e risparmio e la possibilità di contabilizzare in modo corretto ed efficace il reale consumo di energia per ogni singola unità immobiliare, come per esempio:

  • Autonomia gestionale dell’impianto relativo all’unità immobiliare, ossia tutti i vantaggi che potrebbero derivare avendo un impianto autonomo;
  • Migliore benessere, grazie alla possibilità di modificare ed adattare le condizioni climatiche interne della propria unità immobiliare e dei singoli locali;
  • Eliminazione degli sbilanciamenti potendo garantire il mantenimento delle temperature desiderate anche in impianti che per conformazione tecnica e distributiva, risultano essere notevolmente sbilanciati;
  • Consistente risparmio energetico, non solo derivante dalla possibilità di mantenere nella propria unità immobiliare una temperatura di 20 °C. L’esperienza degli anni passati ha dimostrato che la termoregolazione e contabilizzazione del calore comportano un risparmio che si attesta intorno al 20/25%. Questo risparmio è dovuto in parte al miglioramento del rendimento di regolazione, ma anche e soprattutto ad un uso più attento, consapevole e coscienzioso dell’impianto da parte degli utilizzatori.

Possibilità dell’esenzione?

È prevista la possibilità di esenzione dall’obbligo di installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore qualora sussista un’impossibilità tecnica all’installazione di sottocontatori o un’inefficienza in termini di costi e una sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, di cui all’art. 9, comma 5, lettera b) del D.lgs. n.102/2014.

Va precisato che è possibile derogare da tale obbligo attraverso apposita relazione tecnica di un progettista o un tecnico abilitato in riferimento alla UNI EN 15459. È sufficiente che venga svolta una specifica diagnosi energetica del fabbricato interessato, che dimostri un’inefficienza in termini di costi e una sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali.

Qualora poi sussista un impedimento anche per l’installazione di sistemi di contabilizzazione del calore e di termoregolazione da installare in corrispondenza a ciascun corpo scaldante secondo quanto prescritto dall’art. 9 comma 5, lettera c) del D.lgs. n.102/2014, dev’essere prodotta una ulteriore relazione tecnica di un progettista o un tecnico abilitato con specifico riferimento alla UNI EN 15459.

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