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Lastrici solari e terrazze a livello - la manutenzione a chi spetta?

La ripartizione delle spese di manutenzione dei lastrici solari ad uso esclusivo è disciplinata dall’art. 1126 del c.c, e più precisamente:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve, in proporzione del valore de piano o porzione di piano di ciascuno”. 

Il lastrico solare ad uso esclusivo è un manufatto complesso, che offre riparo ai piani sottostanti e nel contempo una superficie praticabile ad uso di un solo condomino, ne individua una duplice funzione:

  • l’una di calpestio;
  • l’altra di copertura.

L’Art. 1126 c.c. propone una suddivisione dei costi di manutenzione, in ragione di un terzo, per quanto attiene alla fruibilità della superficie e per i restanti due terzi in funzione dell’utilità offerta dalla copertura.

Il Legislatore imputando i due terzi della spesa sui condomini sottostanti al lastrico ed il restante terzo all’utilizzatore esclusivo dello stesso, ha, così, ritenuto preponderante la copertura offerta dal lastrico ai piani sottostanti, rispetto alla possibilità, accessoria di usufruire per l’affaccio, la posa di fiori o altri arredi da esterno, riservata ad un condomino, c.d. “utilizzatore esclusivo”.

Il criterio legislativo alla base dell’imputazione dei costi di manutenzione è rappresentato, dunque, dell’utilità, vuoi per il proprietario esclusivo - per l’un terzo - vuoi per i condomini sottostanti al lastrico, per i restanti due terzi, conformemente alla regola generale per la quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in pagine dell’utilità che il bene è destinato ad offrire loro (ex art. 1123, 2°comma c.c.) I criteri legali di imputazione delle spese ex art. 1123 c.c. sono: La proprietà / comproprietà, l’utilità e la proporzionalità.

L’art. 1123 c.c. ultimo comma, nel caso di lastrici comuni a tutti i condomini imputa le spese di mantenimento degli stessi in ragione dell’utilità per i condomini, disponendo che:

“Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Quindi la ripartizione dei due terzi come avviene?

Attribuendo al condomino utilizzatore esclusivo l’un terzo delle spese occorrenti per la manutenzione e ricostruzione del lastrico o della terrazza “a livello”, secondo il disposto del succitato articolo 1126 c.c, i restanti due terzi delle spese dovranno essere ripartiti tra tutti i condomini a cui il lastrico serve, ovverosia tra i condomini proprietari di immobili che si trovano nella verticale coperta dal lastrico.

Nel caso di edifici complessi, formati da più lastrici o terrazze a livello ad uso esclusivo, che coprono distinte porzioni di fabbricato, si pone necessità di identificare i condomini le cui proprietà sono posizionate nella così detta “colonna d’aria” sottostante al lastrico, per il quale debbono essere affrontati gli interventi di manutenzione, in quanto, i due terzi delle spese relative dovranno essere addebitati solamente a quest’ultimi condomini proprietari di unità immobiliari servite dalla copertura.

Nella teoria servirebbe determinare molteplici tabelle millesimali ad hoc in ragione di quanti lastrici e tetti presenti nel complesso immobiliare, che tengano conto delle superfici effettivamente coperte e del “valore” delle stesse, essendo, per l’appunto, l’utilità alla base del criterio proposto dal Legislatore per l’imputazione delle spese occorrenti alla manutenzione delle diverse forme i copertura.

Capita che, nella “colonna d’aria” coperta dal lastrico oggetto di riparazione vi siano dei beni comuni, quali atrii, vani scale, corridoi cantine, atri garage o locali condominiali comuni o di servizi comuni, si porrà il problema del concorso alle spese dei condomini in conseguenza del fatto, che tali beni trovano riparo sotto il lastrico solare. In questo caso dovranno partecipare alle spese tutti i condomini comproprietari dei beni comuni coperti dal lastrico per i rispettivi millesimi di proprietà.(e pertanto anche l’utilizzatore esclusivo del lastrico) per la quota di spesa riferibile proporzionalmente a tali spazi comuni in relazione all’ampiezza ed al “valore” dei medesimi.

Nella realtà le molteplici tabelle millesimali per una corretta ripartizione mancano ed è una situazione diffusa in molti stabili condominiali, si è spesso provveduto suddividendo i due terzi delle spese di manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari e le spese per i tetti indifferentemente per millesimi generali, avendo riguardo al sistema complesso i copertura dell’edificio.

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