Regolamento di Condominio
Il regolamento di condominio di norma è disciplinato da:
- alle norme codicistiche;
- alle leggi speciali;
- al regolamento di condominio;
- ai provvedimenti dell’amministratore.
Per la giurisprudenza di legittimità, << il regolamento di condominio…..si configura in relazione alla sua specifica funzione di costituire una sorta di statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere, con un complesso di norme giuiridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività, su un rapporto plurisoggettivo concettualmente unico, ed a porsi come fonte di obblighi e diritti, non tanto per la collettività condominiale come tale, quanto soprattutto per i singoli condomini.
Il regolamento:
- è obbligatorio quando il numero dei condomini proprietari è superiore a dieci (ma non è vietato adottarlo anche in presenza di un numero inferiore a undici;
- è predisposto, normalmente, dal costruttore-venditore in sede di costruzione dell’edificio (cosiddetto regolamento di origine contrattuale), anteriormente alla prima vendita e a cui aderiscono i vari acquirenti delle unità immobiliari (cosiddetto contratto per adesioni successive);
- Non è vincolante se è inesistente al momento dell’acquisto dell’immobile;
- è vincolante per i condomini anche se per molti anni non è stato rispettato;
- non è indispensabile per la vita del condominio;
- è sottoposto ad approvazione assembleare (cosiddetto regolamento assembleare) ex art 1138, comma 3 Codice Civile con il quorum deliberativo di cui all’art. 1136, comma 2 C.c;
- può avere allegate le tabelle millesimale (art. 68, comma 1 Disposto. Att. C.c.);
- L’iniziativa per la formazione (come per la revisione) del regolamento può essere presa da ciascun condomino.
Cosa deve contenere il regolamento di Condominio?
Il regolamento di condominio deve contenere:
- le norme riguardante l’uso delle cose comuni;
- i criteri di ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino;
- le norme per la tutela del decoro dell’edificio;
- le norme relative all’amministrazione;
Il regolamento può contenere:
- Disposizioni di carattere contrattuale, come le riserve di proprietà o di altro diritto a favore di terzi o di alcuni condomini.
Il regolamento non può contenere:
- disposizioni che possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni;
- disposizioni che deroghino le norme codicistiche inderogabili indicate nell’art. 1138, comma 4, Codice Civile (articoli 1118, comma 2, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 Codice Civile) e nell’art. 72 Disp. Att. Codice Civile (articoli 63, 66, 67 e 69 Disp. Att. Codice Civile).
Il regolamento di condominio può essere:
- Regolamentare: approvato in assemblea, contiene clausole che disciplinano la gestione e l’uso delle cose comuni, è approvato e modificato a maggioranza ai sensi dell’art 1136, comma 2, Codice Civile; non contiene limitazioni al diritto di proprietà né al diritto di ciascun condomino, sui beni comuni.
- Assemblea di natura Contrattuale: è approvato in assemblea, può contenere, oltre alle clausole regolamentari, anche le clausole << contrattuali >> che pongono limi al diritto di proprietà esclusiva e al diritto, di ciascun condomino, sui beni comuni. Le clausole contrattuali devono essere approvate e/o modificate con il consenso unanime dei partecipanti al Condominio. Le clausole meramente regolamentari possono essere approvate e/o modificate ex art 1136, comma 2 C.c. Il regolamento indicato nell’art. 1138, comma 3 C.c. deve essere allegato al registro dei verbali (all’art. 1130, comma 1, n.7, C.c.).
- Di origine e/o natura contrattuale: il regolamento è predisposto dal costruttore -venditore. Viene accettato per adesione da tutti i condomini al momento della sottoscrizione del proprio contratto di acquisto dell’unità immobiliare quale allegato all’atto di acquisto (regolamento di origine contrattuale). Può contenere clausole meramente regolamentari (regolamento di origine contrattuale). Può contenere anche clausole contrattuali (regolamento di ordine e di natura contrattuale). Per essere modificato si dovrà deliberare con un quorum millesimale diverso in base alla natura delle clausole su cui si vuole intervenire (Cass, sent. n.13632/2010).